典型案例

2001年3月1日，张军(化名)、北京某某贸易有限公司(以下简称：某某公司)协商签订一份租赁协议，约定某某公司将其自有的位于县府路中段南侧的两间门面房出租给张军使用，张军当日付清了租金12万元。同年11月26日，双方申请对该协议书进行了公证。

2006年12月25日，张军将其承租的房屋转租给他人，某某公司于2007年4月4日以张军未经同意擅自转租为由，以张军作为相对人制作了解除合同通知书，送达张军本人，某某公司申请办理了公证。张军认为某某公司解除租赁合同的理由不能成立，于2007年12月14日向法院提起诉讼，要求确认解除合同的行为无效。其起诉的理由是发出解除租赁协议通知时已将涉案房屋过户给徐立，所有权已经转移，因此只有徐立有权解除合同，他人根本没有权利对涉案房产行使解除权。

另查明，原、被告双方租赁合同中的租赁物，被告已就其中一间房屋进行了处分，另案诉讼并经强制执行，交付并过户登记给了该受让人。原告张军现对其中的另一间房屋实际占用。

原审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，依法应为有效。被告作为出租人，如果认为承租人没有经过双方约定而被赋予转租权的时候未经同意擅自转租租赁物，可以依据《合同法》第224条第2款的规定行使合同解除权。同时，原告作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第96条第1款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力;但依据《合同法司法解释(二)》第24条的规定，当事人对《合同法》第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

本案中，原、被告双方在租赁合同中没有约定关于解除合同的相关事项，也未就该事项有过其他的补充协商，被告在其解除合同通知书中亦未设定对方的异议期限，因此，原告应在被告发出的解除合同通知书到达之日起三个月内提起诉讼，请求确认被告解除合同的效力。本案被告发出的解除合同通知书于2007年4月4日到达原告，而原告至2007年12月14日才向该院提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，该院因此对于原告的诉讼请求不能予以支持，故判决驳回原告张军的诉讼请求。

原告不服一审判决提起上诉。

二审法院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。但依据《合同法》第224条第2款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，出租人可以行使合同解除权，而作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第96条第1款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现在本案租赁合同的履行过程中，被上诉人以上诉人未经其同意擅自转租请求解除双方的租赁合同的要求符合法律规定。《合同法司法解释(二)》是2009年5月13日开始实施，在此之前一、二审尚未审理终结的，适用该解释，而本院二审审理后于2009年8月7日作出的民事判决，很显然在该解释实施后本案尚未审结，故适用该解释的规定。该解释第24条规定，当事人对《合同法》第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案被上诉人向上诉人发出解除合同通知书于2007年4月4日到达上诉人，而上诉人2007年12月14日才提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故上诉人要求确认被上诉人解除合同的行为无效的理由于法无据，其上诉理由不能成立，法院不予支持。

综上，故判决，驳回上诉，维持原判。

裁判要点

出租人可以行使合同解除权，而作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

律师分析

在当今经济快速发展的时代，转租作为一种配置资源的行为，频繁地出现在房屋租赁市场当中。一般情况下，经过出租人同意的转租法律后果较为简单，但是未经出租人同意转租，即承租人擅自转租的情形下，法律关系则相对复杂。

一、承租人擅自转租房屋，出租人如何救济

擅自转租，指未经出租人同意，承租人将租赁物转租给第三人的民事法律行为。此处的第三人可称为次承租人。根据《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择：一是出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同;二是出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。 　　一方面，出租人可以解除租赁合同。根据上述第224条的规定，《合同法》对承租人的擅自转租行为作了限制，即如果承租人转租在事前未经出租人同意，出租人可以对原租赁合同行使解除权。因此承租人擅自转租的话，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同，同时也可以要求承租人赔偿损失。由于出租人与承租人之间的租赁合同解除，因此承租人与次承租人之间租赁合同关系的基础也不复存在，那么，承租人与次承租人之间的合同自然也不能有效成立。

另一方面，出租人可以主张承租人和次承租人之间的租赁合同不生效。虽然实务中也有观点认为擅自转租的情况下，转租合同依然有效，但根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。事前未经出租人的同意，承租人无权将出租人的财产处分(转租)，因此其转租的行为属于无权处分行为，转租合同应属于效力待定的合同。又，由于承租人的转租行为事后也未获得出租人的追认，基于无权处分的理论，转租合同可以认为处于不生效的状态。从最终效果上看，不予追认、转租合同一直处于不生效的状态，出租人据此主张转租合同不生效也可对其权利进行救济。

此处的“同意”，既包括事前的允许，也包括事后的追认;事后的追认又既包括明示的追认，也包括默示的追认。由于承租人并不具备出租房屋的权利，因此其事前未征得出租人同意转租合同应属于无权处分，转租合同的效力待定。如果出租人事后追认的话，则使得转租合同自始成为有效合同;如果出租人没有明示追认，但其知道或者应当知道承租人转租，并在合理的时间内没有对转租作出反对的意思表示，也可以认定出租人以默示的方式对转租合同予以同意。

本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同规定了“不得转租”的条款，原告擅自将租赁房屋转让给第三人使用，违反了双方的合同约定，根据法律规定，出租人有权以此为由提前解除该租赁合同，收回房屋。在租赁房屋过程中，应当对转租类条款高度重视，进行明确约定，承租人要将房屋转租给第三人时，应征得出租人同意;若未征得出租人同意，出租人可以依据《合同法》的规定行使法定解除权，解除租赁合同。即便出租人同意，转租也不得超出原租赁合同约定的租赁期限，且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人仍应依照原房屋租赁合同向出租人履行相应的义务，而并非由次承租人向出租人履行支付租金等合同主要义务。

二、承租人擅自转租，出租人提出异议的期限为6个月内及适用情形

承租人违反合同约定未经出租人同意擅自转租，对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效的情形，《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》作出了6个月异议期的时间限制。出租人在6个月异议期内未提出异议，亦未表示同意，因转租行为涉及的诉讼发生在6个月异议期内的，应当推定出租人不同意该转租行为，转租合同无效。

在约定经出租人同意才能转租的情况可以适用，在合同未约定是否可以转租的情况下也可以适用，但是在明确约定不能转租的情况下不能适用。