典型案例

2016年8月13日，张和平(化名)、李平楠(化名)与天津某某房地产经纪有限公司(以下简称：某某公司)签订《房屋买卖居间合同》，约定张和平购买李平楠名下坐落于宝坻区**小区×号楼×单元401室房屋，总价款545000元;张和平于2016年10月10日前一次性现金付款，并到房管部门订立房产买卖协议，但某某公司工作人员将付款方式填写为按揭贷款，经某某公司征求张和平、李平楠意见，确定现金付款方式不变，合同不再更改。合同签订当日，张和平向李平楠支付定金20000元，支付某某公司居间服务费5450元。

合同还约定如双方委托丙方(注：指第三人)协助办理房屋过户、贷款手续，则双方应在接到第三人通知后，在指定时间到指定地点办理过户手续。逾期交付房屋应向对方支付房屋售价的10%作为违约金;未按时交纳的服务费，不影响丙方向违约方或合同解除责任方追究应收总服务费损失。本合同签订后若发生诉讼，丙方至多承担居间服务费损失的赔偿。各种手续交接清楚后，本合同自动作废并由丙方收回。

2016年9月5日，李平楠到某某公司处告知房屋要涨价，此房不再出售给张和平，张和平和某某公司多次与李平楠协商未果。现李平楠已将涉诉房屋以800000元的价格出售给他人，故张和平将李平楠、第三人某某公司起诉到法院。要求：1.解除原、被告及第三人2016年8月13日签订的《房屋买卖居间合同》;2.被告返还原告定金20000元;3.被告赔偿原告各项损失(包括房屋涨价损失、中介服务费、往返交通费、加油费及过路费等)300000元，第三人承担连带责任。

李平楠辩称，同意解除涉诉合同，不同意其它诉讼请求。

某某公司述称，不同意原告对第三人的主张，不同意解除涉诉合同中居间的内容，因为第三人对居间的相关内容已经履行完毕，不存在解除问题。

经查阅房管部门档案，被告于2016年10月9日与案外人林国柏签订《天津市房屋买卖协议》(协议编号：××)，将涉诉房屋卖给林国柏，并办理了过户手续，监管价款是394000元。2016年10月26日，林国柏又与案外人杨威签订《天津市房屋买卖协议》(协议编号：××)，将房屋卖给杨威，并办理了过户手续，监管价款是780000元，现涉诉房屋登记所有权人为案外人杨威。

庭审中，原告提交申请，要求对涉诉房屋市场价格进行鉴定评估，后撤回鉴定申请，认可被告所述的售价800000元。

裁判要点

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，具体赔偿数额由法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

律师分析

一、一房二卖，是否需要赔偿差价损失

根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，再结合本案的判决，差价损失是否应该赔偿?

本案中赔偿损失问题主要是房屋涨价损失。涉诉合同约定被告违约应向原告支付房屋售价10%的违约金，原告认为不足以弥补被告违约造成的损失，要求支付房屋差价损失。

自2016年8月中旬起，涉诉房屋所在区域内二手房买卖价格出现持续上涨的情形，出卖方违约案件也大幅度增加。因为被告的违约导致原告不能得到涉诉房屋又不能及时购买其它房屋，被告“一房二卖”的行为发生在合同签订后的房屋价格上涨时期，按照交易惯例，原告再行购买相同地段的同面积房屋需支出的费用会远远高于合同价款，被告的违约行为也印证了这一客观事实。

本案中，双方合同约定的价款为545000元，被告当庭陈述将房屋又卖给他人的价款600000元。法院考虑到在诉讼过程中，受大量同类型违约案件审理结果的影响、事先的咨询和证据的准备，以及受其余两方当事人的观点的影响，其所作陈述应该是经过了慎重思考，至少存在减轻己方责任的因素，可信度相对较低。因此，该通话录音可以印证被告所作陈述的客观真实性，且被告对通话录音内容没有异议，原告亦认可按售价800000元计算损失，法院对被告在录音中所述的房屋另售价格800000元予以采信。该售价与合同差价在250000元以上，原告请求赔偿的300000元损失包括了房屋差价和其它损失，既不能具体说明差额计算方式，也不能提交存在其它损失的全部证据。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终法院酌定被告赔偿原告损失160000元。

二、赔偿损失的构成及范围

赔偿损失在民法上包括违约的赔偿损失、侵权的赔偿损失及其它的赔偿损失。本条的赔偿损失指违约的赔偿损失，它是一方当事人违反合同给另一方当事人造成财产等损失的赔偿。

承担赔偿损失责任的构成要件有四：一是有违约行为，当事人不履行合同或者不适当履行合同。二是有损失后果，违约行为给另一方当事人造成了财产等损失。三是违约行为与财产等损失之间有因果关系，违约行为是财产等损失的原因，财产等损失是违约后果。四是违约人有过错，或者虽无过错，但法律规定应当赔偿。

赔偿损失的属性是补偿，弥补守约人所遭受的损失。这种属性决定赔偿损失的适用前提是违约行为已经造成财产等损失，如果违约行为未给守约人造成损失，则不能用赔偿损失的方式追究违约人的民事责任。

赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取得的利益。可以获得的预期的利益，简称可得利益。可得利益的求偿需坚持客观确定性，即不仅主观上是可能的，而且客观上也是需要确定的。因违约行为的发生，使此利益丧失，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的。

就卖房人而言“一房二卖”未必获利更多，除返还双倍定金外，还可能要赔偿买房人的房屋差价损失。针对二手房“一房二卖”中存在的不诚信问题，法院审理时一般会考虑保护正常交易秩序，加重违约者的责任。具体而言，“一房二卖”构成违约后，承担违约责任的方式由守约方选择，且在条件允许的条件下，法院一般会判决支持其继续履行合同的诉讼请求，即卖房人不但要继续履行与在先买房人的合同，还要承担对后购房人的违约责任。即使合同不具备继续履行的条件，法院也会从公平角度及保护守约方利益出发，考虑支持在先购房人的房屋差价损失。